W tym rozdziale naszej strony w kilku akapitach, tłumaczymy jak wygląda w skrócie proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Hiszpania to świetny kraj do inwestycji w nieruchomość. Jednak wszyscy wiemy iż proces zakupu nieruchomości we własnym kraju może przyprawić nas o niemałą dawkę stresu, a co tu mówić o zakupie nieruchomości za granicą. Ale nasza agencja i nasze serwisy w zakresie sprzedaży i zakupu nieruchomości w Hiszpanii mają dać Państwu całkowite poczucie bezpieczeństwa, oraz poczucie dobrej inwestycji w Hiszpanii.
Proces kupna nieruchomości w Hiszpanii jest stosunkowo prosty, ale warto posiąść trochę praktycznej wiedzy, aby podczas pobytu w Hiszpanii skoncentrować się na znalezieniu wymarzonej nieruchomości, a nie na sprawach papierkowych, którymi to my, jako profesjonalne biuro nieruchomości w Hiszpanii się dla Państwa zajmiemy.
Koszt zakupu nieruchomości w Hiszpanii – przykład
Jeżeli zamierzasz zakupić nieruchomość w Hiszpanii wspomagając się kredytem hipotecznym (który także pomagamy uzyskać naszym klientom), to musisz się liczyć z dodatkowymi kosztami, zamiast około 11% całkowitych kosztów zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Wtedy powinieneś kalkulować koszty na poziomie 13-14% ceny kupna nieruchomości w zależności od warunków kredytu hipotecznego jaki uda Ci się uzyskać w banku hiszpańśkim
Prosty przykład kosztów zakupu nieruchomości w Hiszpanii na nieruchomości za 150.000€
Podatek od nieruchomości (10%) 15.000€
Notariusz (O,5%) 750€
Wpis do ksiąg wieczystych około 400€
Prawnik około 1630€
KOSZTA 17.780€
TOTAL KOSZT ZAKUPU: 150.000€ + 17.780€ = 167.780€
Poniżej prezentujemy podstawowe aspekty związane z zakupem posesji i hiszpańskie słownictwo, niezwykle przydatne podczas podpisywania aktu własności nieruchomości i przeprowadzania całego procesu sprzedaży/kupna nieruchomości na Costa Blanca w Hiszpanii.
Co to jest Escritura Publica lub Escritura de Compraventa w Hiszpanii?
Escritura Publica lub Escritura de Compraventa to akt własności nieruchomości w Hiszpanii.
Dokument ten jest zarejestrowany w rejestrze nieruchomości (w Polsce to wydział Ksiąg Wieczystych) a w Hiszpanii to Registro de la Propiedad. Ten dokument jest jedyną gwarancją tytułu własności nieruchomości.
Tuż po podpisaniu aktu własności nieruchomości u notariusza w Hiszpanii, otrzymasz jego kopię tzw. copia simple (oryginał Escritura de Compraventa zwykle jest do odebrania po kilku tygodniach u notariusza lub w naszym biurze). Co jest ogólnie przyjętą praktyką w Hiszpanii.
Co znajduje się na akcie własności nieruchomości w Hiszpanii?
Na akcie własności nieruchomości znajduje się między innymi szczegółowy opis danej nieruchomości, dokładny metraż posesji, metraż powierzchni użytkowej, metraż części wspólnych, metraż tarasów odkrytych i zadaszonych, basenów, klatek schodowych, piętro na którym znajduje się dana nieruchomość, itp.
Na akcie własności znajdują się także szczegółowe dane aktualnego właściciela nieruchomości, oraz wszelkie informacje na temat opłat i obciążeń hipotecznych, które czasami mają wpływ na stan faktyczny danej nieruchomości. Takie jak kredyty hipoteczne ciążące na nieruchomości, prawa dojazdu do danej posesji, akcesu z drogi publicznej, oraz innych aspektów dotyczących posesji, np. obciążeń sądowych.
Uwaga. Nasza agencja współpracuje z lokalną kancelarią adwokacką i hiszpańskim prawnikiem wyspecjalizowanym w sprawach nieruchomości w naszym regionie. Przed podjęciem jakichkolwiek kroków związanych z daną transakcją, każda nieruchomość na którą zamierzamy złożyć ofertę jest dokładnie sprawdzana przez naszego prawnika/adwokata. Otrzymujemy wyciąg o aktualnym stanie prawnym nieruchomości na „dzień dzisiejszy”. Jest to tzw. nota simple nieruchomości, wyciągana z Registro przez uprawnionego do tego prawnika. Po tej procedurze mamy całkowitą pewność iż na interesującą nas nieruchomość można złożyć ofertę i ją zakupić.
Czasami zdarza się iż na niektórych aktach nieruchomości w Hiszpanii widnieją nieścisłości, np. zamiast nazwy ulicy widnieją numery katastralne czy jakieś inne niezrozumiałe symbole. To w Hiszpanii często przyjęta praktyka. W ubiegłych latach boomu nieruchomościowego niektóre działki budowlane kupowane przez deweloperów były oznaczane symbolami i numerami z Catastro. Dopiero później zaczęto nadawać im nazwy ulic lub osiedli/urbanizacji. To zwyczajna tutaj rzecz i nie należy się nią kłopotać. Do dziś się to zdarza w przypadku ofert deweloperskich. Czasami takie nieścisłości w opisie nieruchomości, przechodzą z właściciela na właściciela, kiedy dana nieruchomość zmieniła właściciela na przestrzeni wielu lat. Ważne jest aby sprawdzić daną nieruchomość przed jej rezerwacją, co czyni nasz prawnik, o czym Wy jako klienci jesteście na bieżąco informowani.
Co to jest Impuesto sobre Bienes Inmuebles lub (I.B.I) w Hiszpanii?
I.B.I. lub Impesto sobre Bienes Inmuebles jest to poświadczenie/rachunek zapłaconego podatku od nieruchomości. To ekwiwalent podatku katastralnego, którego w Polsce nie ma, a o którym czasami głośno, od czasu do czasu mówią politycy poszczególnych partii rządzących w Polsce.
Głównie – w skrócie mówi się o nim w Hiszpanii – jako I.B.I. lub czasami używa się słowa contribucion.
Ten podatek płatny jest raz w roku. Zwykle opłaty można uiszczać od miesiąca października, ale rachunek do zapłacenia zwykle przychodzi pocztą już w miesiącu wrześniu. Ten podatek można zapłacić przez internet, kartą kredytową lub w urzędach podatkowych w Hiszpanii, zwanych SUMA. Po zakupie wytłumaczymy Państwu gdzie i jak płacić ten podatek. W Hiszpanii to nie są duże koszty.
Potwierdzenie zapłaconego I.B.I. jest bardzo ważne, gdyż poświadcza iż obecni właściciele nieruchomości uiścili podatek od nieruchomości za ubiegły rok ( i lata poprzednie). Na tym dokumencie widnieją także inne ważne informacje dotyczące nieruchomości, jak jej numer katastralny i numery referencyjne dotyczące dokładnie tej nieruchomości. Jest to druga forma potwierdzenia faktycznego stanu danej nieruchomości.
I.B.I także pokazuje aktualną wartość katastralną danej nieruchomości w odniesieniu do Hacienda, czyli hiszpańskiego urzędu skarbowego (tax office). A ten z kolei określa roczną wysokość rachunku, jak również określa należny podatek przy sprzedaży nieruchomości. Sprawdź więcej informacji w rozdziale koszty utrzymania nieruchomości w Hiszpanii i podatki w Hiszpanii.
Nasz prawnik przed zakończeniem procesu zakupu nieruchomości będzie się upewniać iż wszystkie zaległości I.B.I zostały zapłacone w ciągu ostatnich 5 lat i nie będzie żadnych zadłużeń. Także żaden notariusz w Hiszpanii nie dopuści do podpisania aktu własności nieruchomości do momentu, kiedy podatek ten nie jest zapłacony przez sprzedającego właściciela posesji.
Co to jest Registro w Hiszpanii?
Słowem Registro w Hiszpanii określa się rejestr publiczny nieruchomości. W Polsce odpowiednikiem będzie Wydział Ksiąg Wieczystych.
Po kupnie nieruchomości będziesz miał w rękach Escritura de Compraventa, która została podpisana przed Notariuszem i która potwierdza iż jesteś nowym właścicielem nieruchomości.
Po podpisaniu aktu własności nasz prawnik (także każdy prawnik w Hiszpanii) przekazuje „escritura” do wydziału Ksiąg Wieczystych czyli do Registro de la Propiedad. Rejestr ten zawiera informacje na temat własności niniejszej nieruchomości, wraz ze szczegółami dotyczącymi np. kredytów hipotecznych ( jeżeli akurat zaciągasz kredyt hipoteczny na daną nieruchomość), oraz innych opłat dotyczących posesji.
Ważne jest, aby prawnik dopilnował iż informacja o zmianie właściciela nieruchomości jest przedstawiona w Registro de Propiedad.
Co to jest Catastro w Hiszpanii?
Catastro w Hiszpanii jest to drugi system używany do określania dokładnych granic i stanu prawnego danej nieruchomości, położenia nieruchomości, jej ceny, wysokości podatków i opisu nieruchomości.
Jak wspomnieliśmy powyżej Catastro dyktuje wysokości podatku I.B.I. ( podatku rocznego od nieruchomości).
Najważniejsze jest, aby upewnić się iż nieruchomość którą kupujesz jest dokładnie opisana w Escritura, w rejestrze nieruchomości czyli w Registro de la Propiedad i w Catastro. W ten sposób jesteś potrójnie zabezpieczony, iż kupujesz legalną i bez żadnych obciążeń nieruchomość.
Nad wszystkimi powyższymi procedurami czuwa nasz prawnik i nie musisz kłopotać się żadnymi z tych elementów, a informacje które tutaj przedstawiamy mają za zadanie dostarczyć Tobie – jako naszemu klientowi – jak najwięcej konkretnych informacji jak odbywa się proces kupna – sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.
Rezerwacja nieruchomości w Hiszpanii
Po znalezieniu domu lub mieszkania, które spełnia nasze oczekiwania trzeba wpłacić zaliczkę. Zwykle jest to kwota w wysokości €3.000. W przypadku ofert deweloperskich jest to kwota €6.000. Wtedy właściciel nieruchomości może wycofać nieruchomość z rynku. Zwykle dzieje się to za naszym pośrednictwem i w tym momencie podpisujemy umowę kupna sprzedaży nieruchomości w naszym biurze. Po tym nieruchomość jest usuwana z rynku na okres do 30 dni. Przyjęte jest w Hiszpanii, iż do 60 dni należy podpisać akt własności nieruchomości. Ten czas jest wykorzystany na kolejną wpłatę , zwykle w wysokości 10% wartości uzgodnionej ceny sprzedaży nieruchomości. Czasami ten czas poświęcamy na „załatwienie” całego procesu uzyskania kredytu hipotecznego dla naszego klienta.
Zainteresuje Cię także: zakup nieruchomosci w Alicante
Po wpłacie 10% wartości nieruchomości uznaje się iż nieruchomość jest sprzedana i ustala się dokładną datę podpisania aktu własności i przeniesienia tytułu własności na nowego właściciela posesji.
Podatki i opłaty oraz Plus Valia w Hiszpanii
Tradycyjne sprzedający musi zapłacić podatek od zysków kapitałowych, oraz Plus Valia – jest to lokalny podatek naliczany od uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, który jest naliczany na podstawie wyciągu z Catastro.
Kupujący musi zapłacić podatek od przeniesienia własności jak wytłumaczyliśmy powyżej.
Hiszpańskie prawo konsumenckie doradza na podzielenie kosztów pomiędzy kupującego a sprzedającego, jednak zdarzają się sytuacje, iż sprzedający będzie nalegał aby kupujący zapłacił wszystkie opłaty i podatki związane z zakupem nieruchomości.
Ile zadeklarować w Hiszpanii
Od wielu lat ogólnie przyjętą praktyką podczas przeprowadzania transakcji kupna sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii jest zadeklarowanie mniejszej kwoty niż faktyczna cena sprzedaży posesji. To pomniejsza podatek. Pomaga również sprzedającemu uniknąć podatku od zysków kapitałowych.
W ostatnich latach prawnicy hiszpańscy zaczęli doradzać klientom deklarować uzgodnioną cenę sprzedaży (lub bardzo podobną kwotę), gdyż hiszpańscy inspektorzy podatkowi zaczęli wnikliwiej analizować transakcje kupna sprzedaży nieruchomości, także wśród obcokrajowców, gdzie istnieje podejrzenie iż wartość nieruchomości jest zadeklarowana na mniejszą kwotę.
Nasza firma pomoże Wam w przeprowadzeniu tej transakcji, aby obie strony były zabezpieczone i transakcja odbyła się w świetle prawa i obie strony były zadowolone. Dopilnowuje tego nasz hiszpański prawnik na miejscu w Hiszpanii, oraz kancelaria prawna z którą współpracujemy.